La compra de una vivienda es la inversión más importante en la vida de la mayoría de ciudadanos, por lo que si está pensando en adquirir un inmueble, los notarios podemos explicarle los pasos a seguir. No dude en consultarnos y, sobre todo, no firme ningún documento sin contar con el asesoramiento adecuado, especialmente antes de la entrega de dinero, aunque sea en forma de señal. Le resumimos determinados aspectos a tener en cuenta:

 Pasos preliminares

Previamente a la elaboración de la escritura pública de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor. El documento privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato válido y obliga a cumplir todo lo que en él se recoja.

Por tanto, si va a comprar un inmueble, es importante asesorarse convenientemente antes de firmar nada. Aunque el notario no intervenga directamente, sí puede ayudarle a resolver sus dudas jurídicas.

En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:

– Quién firma por la parte vendedora. Cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.

– Estado de cargas de la vivienda. Es fundamental comprobar si la vivienda está libre de cargas, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitación en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a través de una notaría. En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística por si existe algún tipo de afectación que no consta en el Registro de la Propiedad.

– Cuotas de la comunidad de propietarios. Antes de la compra asegúrese de que la vivienda está al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.

– Precio. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijación de un precio inferior al real ni abone cantidades que no estén documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarle.

– Arras. Cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o «señal» -conocida como arras- que vincula a ambas partes. Las más habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perderá la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de lo recibido.

 Si se trata de una vivienda en construcción, el comprador tiene derecho a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo conve­nido para la entrega del inmueble, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.

– Gastos de la compraventa. Si la partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea “según ley», se aplicará la legislación de la comunidad autónoma competente.

No obstante, en el documento privado se suele pactar quién asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusvalía que por ley corres­ponde al vendedor. Si vende un promotor, está prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.

La escritura pública de compraventa

La escritura pública no es obligatoria para comprar o vender un inmueble, salvo que se contrate un préstamo hipotecario para adquirirlo. Sin embargo, la inmensa mayoría de los ciudadanos elige acudir al notario para realizarla por su fehaciencia y seguridad jurídica.

– La escritura pública es fehaciente. Los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario público, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podrá negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura pública es prueba privilegiada ante los tribunales.

– La escritura pública aporta seguridad jurídica. El notario no se limita a dar fe. Su actuación profesional proporciona seguridad jurídica mediante la verificación y compro­bación de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.

– En el acto de firma de la escritura pública, el notario:

* Comprueba la identidad, capacidad y legitimación de vendedor y comprador.

* Expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda.

* Confirma el pago de las cuotas de la comunidad.

* Solicita el justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el número de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad de los próximos recibos del IBI.

* Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa.

* Explica el reparto de los gastos de la operación entre las partes

* Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura pública.

Trámites posteriores

Una vez firmada la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:

= Pago de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad. Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notaría los plazos a fin de evitar sanciones o pérdida de derechos. Puede optar también por encargar su tramitación al notario, que procederá al envío al Registro de la Propiedad de una copia electrónica autorizada de la escritura para su inscripción. Posteriormente, le entregará una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.

= Suministros. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.

= Documentación y facturas. Conserve todos los documentos, justificantes, garantías y facturas originales sobre su adquisición.

 No acepte recibos globales; reclame las facturas originales del notario, gestor y registro de la propiedad, así como de la carta de pago de impuestos.

Gastos derivados de la compraventa de una vivienda

Minuta notarial: Es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante aran­cel. Son los mismos para todos los notarios.

Minuta registral: Es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura; también los establece el Gobierno mediante arancel y son idénticos para todos los registros.

Minuta gestoría: Es la factura del gestor cuando realiza los trámites. También tiene derecho a ha­cerlos usted mismo o encargárselos a la notaría.

Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como Plusvalía Municipal. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer su importe informándose en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.

Otros impuestos: Por ley los paga el comprador:

IVA: Por una vivienda de nueva construcción ten­drá que pagar el 10 por ciento de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de, otro tipo de inmue­ble el IVA es del 21 por ciento.

AJD: Si se trata de una vivienda de nueva cons­trucción deberá pagar el impuesto de Actos Jurí­dicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila según la comunidad autónoma entre el 1% y el 1,5%. En Aragón es el 1%.

TPO: Si la vivienda es de segunda mano tendrá que pagar el impuesto de Transmisiones Patri­moniales (TP0), cuyo ^–tipo oscila según la comu­nidad autónoma entre el 6% y el 10%. En Aragón es el 7%.

IRPF: Finalmente, el vendedor deberá ^–tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede ser basta del 27%.

 Y recuerde…

– El^–comprador tiene derecho a elegir el notario que desee para que redacte y auto­rice la escritura pública.

– El notario le asesorará de forma imparcial, velando siempre por la parte más débil, que suele ser el comprador.

No firme nada que no entienda o de lo que no esté plenamente convencido porque una vez firmada la escritura, no puede volverse atrás. Ante cualquier duda, pregunte siempre al notario.

 Préstamos hipotecarios.

Muchas de las personas que deciden comprar una vivienda tienen que solicitar un préstamo hipo­tecario. Recuerde que el comprador tiene derecho a elegir el notario.

Antes de solicitar un préstamo hipotecario es necesario:

1 Decidir qué cantidad pedir. Además del precio de la compra, hay que tener en cuenta los gastos citados en el anterior recuadro y los gastos del préstamo hipotecario, como por ejem­plo la tasación, la comisión de apertura (si la hubiera), la gestoría, los impuestos, etc.

Se recomienda que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de quienes soliciten el préstamo, pues hay que tener en cuenta que los ingresos pueden cambiar con los años y que las cuotas de los préstamos variables pueden subir.

2 Comparar ofertas de distintas entidades financieras estudiando la información genérica de sus folletos informativos (Fichas de Información Precontractual), que se entregan gratui­tamente a quien lo solicite. Es importante fijarse en la TAE, que es el tipo de interés anual que efectivamente se paga en un año, e incluye las comisiones que cobra la entidad finan­ciera y los plazos del pago.

3 Analizar la Ficha de Información Personalizada. Una vez elegida la entidad financiera, y antes de comprometerse con ella, esta le entregará sin coste alguno la Ficha de Información Personalizada en la que se detallarán las condiciones financieras del préstamo que le ofrecen.

4 Pedir una oferta vinculante. Solicitado el préstamo y realizada la tasación, es conveniente pedir a la entidad financiera una oferta vinculante con todas las condiciones financieras del contrato. La oferta vinculante tendrá un plazo de validez no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega. Si se hace al mismo tiempo que la Ficha de Información Perso­nalizada y coinciden en su contenido, ambas pueden entregarse en un único documento.

Escritura del préstamo hipotecario

• Aceptada la oferta vinculante, la entidad financiera remitirá la documentación al notario ele­gido por el comprador para que prepare la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario.
• Es importante recordar que el comprador dispone en la notaría de tres días hábiles antes de la firma de las escrituras para examinarlas afondo con asesoramiento del notario y pedir aclaraciones y cambios a la entidad financiera si fuera necesario.
• La entrega del préstamo suele producirse de forma simultánea con la firma de la escritura de compraventa.
• Tras la firma, el notario enviará al registro de la propiedad una copia auténtica electrónica autorizada de las escrituras de venta y del préstamo hipotecario.
• Cuando el préstamo se ha terminado de pagar, quedaría un último paso: la escritura pública de cancelación de la hipoteca. La firman solo los representantes de la entidad financiera a solicitud del deudor, quien tiene derecho a elegir el notario que la autorice y le asesore sobre los gastos, que correrán por su cuenta. Una vez firmada, se inscribe en el Registro de la Pro­piedad.

Intereses y cláusulas.

Interés.

Es el precio que se paga por el préstamo. Es el resultado de aplicar un porcentaje al dinero que se debe en cada momento, El tipo de interés puede ser fijo o variable. Si es fijo -poco habitual- suele ser más alto que el variable. La ventaja es que siempre se sabe lo que se paga ya que no le afectarán las posibles bajadas o subidas de los tipos de referencia durante la vigencia del préstamo.

Sin embargo, la mayoría de personas se decantan por un interés variable referenciado a un índice (que generalmente es el Euribor) al que se añade un diferencial, que será el interés mínimo aplicable al préstamo en caso de que el índice de referencia pactado baje a cero.

 Cláusulas

Tan importantes como el tipo de referencia y el diferencial son las cláusulas que algunas entidades incluyen en sus contratos, que limitan la variación del tipo de interés aplicable al préstamo. Estas cláusulas señalan un máximo (techo) y un mínimo (suelo). Es en el llamado «suelo» donde hay que poner especial atención porque cuando se alcanza, las bajadas del tipo de interés de referencia no se traducen en una disminución de las cuotas. Los notarios:

• Verificarán si se han establecido límites a la variación del tipo de interés, recogerán esa circunstancia en la escritura, y le explicarán de forma expresa y detallada sus efectos.
  • Informarán de cualquier aumento relevante que pudiera producirse en sus cuotas, y de los efectos de los períodos de carencia, si los hubiera, en el importe de las mismas.
• Comprobarán que las cláusulas no financieras Incluidas en la escritura no implican comisiones o gastos que debieran figurar en las cláusulas financieras.

 Cláusulas abusivas

Solo los jueces pueden declarar una cláusula abusiva. Cuando así lo han hecho, la sentencia es firme, y está inscrita en el Registro de Condiciones Generales de Contratación, los notarios deben eliminarlas de las escrituras públicas.

Para ayudarles en esta labor, el Consejo General del Notariado ha creado el Órgano de Control de Cláusulas Abusivas (OCCA). De esta manera se incrementa la seguridad jurídica en la contratación y se ayuda a prevenir impugnaciones judiciales.

 Existen situaciones en la vida de las personas y en la dinámica de las empresas en las que es necesario o conveniente otorgar facultades de representación para determinados actos jurídi­cos o materiales. Son los llamados poderes notariales. Los documentos en los que se plasman son redactados y autorizados por los notarios, quienes garantizan tanto la identidad de las personas que los otorgan como que sus voluntades se ajustan a la ley. A continuación figuran una serie de preguntas y respuestas para entender su utilidad.

Este artículo también informa sobre las figuras legales que permiten anticipar nuestra voluntad en previsión de que una incapacidad o enfermedad nos impidiera expresarla o ejercerla en el futuro. Las encuadramos bajo el epígrafe instrumentos de protección de la persona

 LOS PODERES NOTARIALES.

¿Qué es un poder?

Un poder es un documento público autorizado por un notario que permite a una persona, física o jurídica (poderdante), designar a otra como su representante, de modo que pueda actuar en su nombre en determinados actos jurídicos. Para que tales actos surtan efecto, el representante deberá acreditar su cualidad de apoderado mediante [a exhibición de fa copia autorizada del poder que le habrá entregado el poderdante.

El poder notarial tiene un carácter unilateral. Una persona física o jurídica otorga a otra la facultad de representarle sin que para ello necesite su autorización, o que dicha persona esté presente ante el notario en el momento del otorgamiento.

 ¿Quién puede otorgar un poder?

Cualquier persona mayor de edad que esté en plena posesión de sus facultades menta­les. Solo necesitará acudir al notario elegido con su DNI.

 ¿Cuántos tipos de poderes existen?

– Poderes generales: El poderdante otorga facultades al representante para actuar en to­dos o en algunos ámbitos, con carácter general, que deberán quedar especificados en el poder.

Los más usuales son:

=Poder general propiamente dicho, por el que se concede al apoderado amplias facultades, incluso de disposición sobre todo el patrimonio, incluidas la compraventa de inmuebles y la hipoteca de los mismos.

=Poder para pleitos, cuando se faculta a un procurador o un abogado a personarse en un pleito en nombre de otra persona.

=Poder para administrar bienes, que permite al apoderado gestionar el patrimonio del representado, pero quedando normalmente excluidos los actos de disposición, como la compraventa o la hipoteca.

– Poderes especiales. Se faculta al apoderado para un tipo de acto jurídico concreto sobre el que va a recaer la acción (compraventa de un bien, aceptación de una heren­cia, realizar una transferencia, un cobro, contraer matrimonio, etc.).

En realidad, existen tantos tipos de poderes como actos o negocios jurídicos admiten la figura de la representación, aunque hay situaciones en las que dicha representación no es admisible, como por ejemplo, para hacer testamento (salvo en los casos excep­cionales permitidos por algunas legislaciones forales). Todos ellos requieren una redacción y un tratamiento especializado y ajustado a la ley. Por eso, es conveniente explicar al notario por qué y para qué se desea realizar un poder. El notario asesorará de manera imparcial lo que mejor se ajuste a las necesidades de quien desea otorgarlo, siempre de acuerdo con la ley.

 ¿Se puede anular un poder?

Sí. La persona que ha otorgado un poder puede anularlo o revocarlo en cualquier mo­mento y ante cualquiera de los casi 3.000 notarios que hay repartidos por todo el país.

 ¿Cuánto cuesta un poder?

Pueden oscilar entre los 25 euros, que cuesta un poder para pleitos, y los 50 euros de un poder general.

 ¿Tienen los poderes españoles reconocimiento internacional?

Los poderes notariales españoles tienen reconocimiento internacional si se comple­mentan con un requisito administrativo que se denomina «legalización» o apostilla. Una apostilla es una anotación sobre el documento público notarial que certifica la autenti­cidad de los documentos públicos expedidos en otro país. En concreto, la denominada Apostilla de La Haya permite que se reconozca la eficacia jurídica de un poder entre países firmantes del Convenio de La Haya, que en la actualidad son prácticamente to­dos los del mundo.

 ¿Se pueden enviar poderes entre notarías españolas?

Sí. La firma electrónica notarial permite a todos los notarios remitirse telemáticarnente, de manera inmediata y segura, copias autorizadas de los poderes sin que sea necesario el envío en papel. Con ello se ahorran tiempo y gastos, y se evitan riesgos de posibles extravíos.

 Consulte al notario para que pueda asesorarle sobre cuál es el poder más adecuado a sus intereses.

 INSTRUMENTOS PÚBLICOS PARA LA PROTECCIÓN DE LA PERSONA

El ordenamiento jurídico español recoge distintas fórmulas legales para garantizar que se cum­pla la voluntad de una persona que en un futuro pudiera carecer de capacidad para expresarla. Los poderes preventivos, la autotutela o el documento de voluntades anticipadas son las más conocidas y utilizadas.

 Los poderes preventivos 

¿Qué son?

Un poder preventivo es un documento notarial que permite a una persona designar a otra para que actúe representando sus intereses en caso de que llegase a carecer de la capacidad necesaria para manifestar su voluntad.

Quien otorga un poder preventivo quiere asegurarse de que será la persona designada por él, y no otra, la que le represente en caso de perder la capacidad necesaria para ejercer sus derechos o cumplir sus obligaciones. Este poder podrá quedar extinguido por resolución judicial dictada al constituirse la tutela, o posteriormente, a instancias del propio tutor.

Una de sus grandes ventajas es que permite gestionar el patrimonio de la persona sobrevenida incapaz sin tener que acudir al procedimiento de incapacitación judicial.

 ¿En qué se diferencian los poderes generales y especiales de los poderes preventivos?

Un poder preventivo puede ser general o especial. El hecho de que se elija uno u otro sólo dependerá de la amplitud de las facultades que se quiera conceder al apoderado.

 ¿Hay diferentes tipos de poderes preventivos?

Puede hablarse de dos tipos de poderes preventivos;

1. El poder preventivo en sentido estricto. El apoderado sólo podrá actuar desde el momento en el que el representante sufra el estado de incapacidad previsto en el apoderamiento.
2. El poder preventivo con subsistencia de efectos en caso de incapacidad. El representante podrá hacer uso del poder desde el momento del otorgamiento, o desde la fecha que se es­pecifique en el mismo, sin necesidad de esperar a que el poderdante sufra ningún estado de incapacidad. Como su nombre indica_; este tipo de poder seguirá subsistiendo cuando la in­capacidad del poderdante se produzca. Es más frecuente que el anterior.

 ¿Cómo se otorga un poder preventivo?

Al igual que todos los poderes, el poder preventivo debe redactarse y autorizarse por un no­tario y constar en escritura pública. En ella se recogerá la identidad de la persona a quien se otorga la representación y se especrficarán claramente las facultades que podrán ejerci­tarse, así como la forma de llevarlas a cabo.

 El poder preventivo notarial permite gestionar el patrimonio de la persona sobre­venida incapaz sin tener que acudir al procedimiento de incapacitación judicial.

 La autotutela

¿Qué es la autotutela?

En sentido puramente etimológico, la autotutela es la designación de un tutor para uno mismo. En términos jurídicos, se define como una figura legal que permite que una per­sona con capacidad de obrar suficiente, en previsión de que fuera incapacitada judicial­mente, deje por escrito cómo desea que se organicen y administren los asuntos relativos a su persona y bienes, incluida la designación de tutor. Es un derecho recogido en la Ley de Protección Patrimonial de las personas con discapacidad. Este documento ha de redactarlo y autorizarlo un notario para garantizar la legalidad del mismo y la seguridad jurídica de la persona que lo otorga.

 ¿En qué se diferencian los poderes preventivos de la autotutela?

En la autotutela el tutor necesita autorización judicial para los actos de disposición patri­monial del incapaz, cosa que no ocurre con el apoderado en el poder preventivo, salvo en alguna Comunidad Autónoma (aunque es un requisito que el poderdante puede su­primir).

Otra diferencia es que el tutor puede tomar decisiones sobre la esfera patrimonial y personal del incapaz como establecer su vivienda habitual o su ingreso en una residencia, mientras que el apoderado solo puede actuar en la esfera patrimonial. Por ello, lo mejor es otorgar ambas escrituras, de poder preventivo y de autotutela, de forma que si sobre­viene la incapacidad, la persona designada pueda decidir cuál es la más conveniente en función del caso concreto y con el asesoramiento del notario.

 ¿Ouiénes pueden ser tutores?

El otorgante puede nombrar tutor a quien desee, tanto a personas físicas -ya sean fami­liares o amigos- como jurídicas (públicas o privadas) entre cuyos fines figure la protección de menores o incapacitados y que no tengan ánimo de lucro.

El notario le informará del orden legal de las personas a quienes correspondería ser de­signadas como tutores por el juez. No obstante, el otorgante tiene la decisión sobre la persona o personas que quiere que ejerzan su tutela.

 ¿Cómo tiene conocimiento el juez de la identidad del tutor?

Una vez que el otorgante ha firmado la escritura de autotutela, el notario comunica al Re­gistro Civil que la persona en cuestión ha ordenado disposiciones en previsión de una futura discapacidad y que ha designado tutor. En el procedimiento de incapacitación -que se inicia a petición del cónyuge o de un familiar directo, y de no existir tales personas, por el propio Ministerio Fiscal- el juez recabará los datos pertinentes, entre los que figu­rarán el lugar, la fecha y el notario ante el que se otorgó la escritura de autotutela, de la que pedirá una copia para conocer la identidad de la persona a quien se ha confiado esta responsabilidad.

 El documento de voluntades anticipadas.

El documento de voluntades anticipadas o instrucciones previas, más conocido como «testa­mento vital», es una fórmula legal por la que una persona mayor de edad y con capacidad legal suficiente manifiesta qué asistencia médica desea recibir en caso de que llegue a encontrarse en una situación en la que no pueda expresar su voluntad.

 ¿Cómo se puede hacer un documento de voluntades anticipadas?

La legislación autonómica varía con respecto a la forma de otorgarse este documento, aunque con carácter general se permite de dos formas:

• Ante testigos mayores de edad y con plena capacidad de obrar. En unas Comunidades Autónomas basta con redactar una declaración y en otras cuentan con un modelo cerrado, y ya redactado, que el interesado debe rellenar con sus datos personales.
• En escritura pública ante notario. En el caso de realizar el documento de voluntades anticipadas en escritura pública, el notario garantiza bajo su responsabilidad: la capacidad del otorgante, que ha sido debidamente infor­mado, que lo firmado se corresponde con su voluntad, y que esta se ajusta a la ley vigente. Frente a la primera opción, presenta también la ventaja de su conservación en el protocolo notarial y la garantía de su autenticidad e inalterabilidad. El notario, además, puede orientar so­bre las consecuencias que conllevada todo lo dispuesto.

 ¿Qué tipo de contenidos se incluyen?

Entre las instrucciones más frecuentes figuran:

• Los tratamientos médicos que se desea o no recibir. En este apartado es frecuente que los interesados manifiesten su rechazo a todos los mecanismos que puedan mantenerles con vida de modo artificial, siempre que el equipo médico considere irreversible la situación.
• La designación de uno o varios representantes que ejerzan como interlocutores con el equipo sanitario.
• La decisión de si se desea donar órganos con finalidad terapéutica, docente o de investiga­ción. En caso afirmativo no se requerirá autorización familiar pasa la extracción o la utilización de los órganos donados.

• La decisión de si se desea donar órganos con finalidad terapéutica, docente o de investiga­ción. En caso afirmativo no se requerirá autorización familiar para la extracción o la utilización de los órganos donados.

 TEXTO APROBADO POR EL CONSEJO GENERAL DE NOTARIADO

 

El testamento constituye, ni más ni menos, la voluntad de una persona sobre cómo han de repartirse sus bienes cuando falte. Le invitamos a conocer las ventajas de hacer testamento ante notario por la seguridad jurídica que aporta y los problemas que evita. Basta con su Documento Nacional de Identidad y explicar al notario cómo quiere repartir sus bienes.

Los contenidos aquí recogidos ofrecen una información general, por lo que le recomendarnos que acuda al notario de su elección para explicarle lo que desea hacer y aclarar sus dudas. El notario le informará de todas las posibilidades existentes de acuerdo con la ley y le aconsejará en función de sus circunstancias particulares. Recuerde que el asesoramiento que le ofrezca el notario es gratuito, con independencia de que decida o no hacer el testamento.

¿Qué testamento es el más común?
El testamento abierto notarial es el más común por sus enormes ventajas frente al resto (ológrato, notarial cerrado, etc.). Se realiza ante notario y se recoge en escritura pública. El notario informa y asesora al testador sobre cómo puede distribuir sus bienes entre sus herederos, y redacta su contenido ajustado a la legalidad vigente. Se encarga también de la conservación del testamento y de remitir un parte informando de su existencia al Registro de Últimas Voluntades.

Cuando el estado civil del testador es casado y con hijos, el modelo de testamento más utilizado es aquel en el que la pareja se deja el usufructo el uno al otro y nombran herederos a los hijos. Lo normal en Aragón es que el testamento sea mancomunado (un testamento para los dos cónyuges).

Consiste en nombrar al viudo usufructuario de todos los bienes del matrimonio, garan¬tizándole el derecho de residir en la vivienda familiar mientras viva sin que los hijos puedan oponerse. En ningún caso podrá vender nada que fuera del fallecido sin que los hijos presten su consentimiento.

Cuando los dos cónyuges falten, los hijos adquirirán la plena propiedad de los bienes por partes iguales o como los hubieran repartido sus padres.

También cabe la posibilidad de que los cónyuges se nombren fiduciarios, de manera que el sobreviviente de los dos pueda repartir las herencias entre los hijos o descendientes como estime necesario.

¿Qué se necesita para hacer testamento?
Es muy sencillo. Basta con acudir al notario con el Documento Nacional de Identidad y explicarle cómo queremos repartir nuestro patrimonio. No es necesario realizar un inventario de los bienes que tengamos, ni presentar documento alguno que lo acredite. Tras conocer nuestra voluntad y asesoramos sobre la legalidad vigente, el notario redactará el testamento y procederá a su otorgamiento. Es un acto personal; no se necesita la intervención de testigos salvo en casos muy determinados.

¿Cuánto cuesta hacer testamento?
El testamento es un documento muy económico teniendo en cuenta su trascendencia y, en ocasiones, su complicación jurídica. Independientemente de cuánto valgan los bienes del testador, la mayoría de los testamentos ante notario suelen costar entre 38 y 50 euros por persona, en función de varios factores, como por ejemplo la extensión. En casos excepcionales, por ejemplo en un testamento con partición y adjudicación, la cantidad puede ser mayor.

¿Que debe contener el testamento?
En el testamento tenemos que decir a quién queremos dejar nuestros bienes y cómo que¬remos repartirlos entre nuestros herederos. Sin embargo, no es obligatorio concretar qué bienes dejamos a cada heredero. Lo habitual es dejar a los hijos un porcentaje (por ejemplo, a partes iguales…). Será después del fallecimiento cuando los herederos deberán hacer un inventario de los bienes y de las deudas que tenía el fallecido (si las hubiera), y proceder a su reparto.

Es posible que un testador quiera dejar a una o varias personas un bien concreto (un inmueble, una joya, dinero, etc.), ya sea a alguno de sus herederos forzosos o a otras personas o instituciones. Esto se llama legado. Hacerlo es posible, pero, en todo caso, respetando los límites que imponen las legítimas.

En el testamento también se puede designar a las personas que nos gustaría que fueran los tutores de nuestros hijos en caso de fallecimiento. Además, es posible incluir otras disposiciones, como limitar la fecha o edad en la que un determinado bien pasará a ser propiedad de un heredero respetando siempre la legítima. De ahí la importancia de acudir al notario y expresar nuestra voluntad para recibir un asesoramiento que se ajuste a Derecho.

¿En qué se diferencia una herencia de una donación?
La donación es una transmisión de bienes y derechos inter vivos, es decir, en vida de los interesados, mientras que las herencias son transmisiones mortis causa, esto es, que se realizan a causa del fallecimiento de una persona. Con una herencia se pueden heredar deudas, con una donación no.

¿Se puede dejar una herencia a quien se quiera?
El testador no siempre es libre de dejar su patrimonio como quiera. En España existe la legítima, figura jurídica que marca los límites del reparto de los bienes a los herederos denominados «herederos forzosos» o legitimarios. Son los descendientes del fallecido, los ascendientes y el cónyuge, por este orden, según la legislación del Derecho Civil o Común, pero teniendo en cuenta que los Derechos Civiles de las CC.AA. dan prioridad a unos sobre los otros.

El testamento es revocable: siempre se puede cambiar. El que lo otorga puede hacer otro posterior cuando lo desee.

La legítima en Aragón.
En Aragón solo son herederos forzosos los descendientes (hijos y en su defecto nietos…). La legítima supone el cincuenta por ciento de la herencia y es colectiva, es decir, puede distribuirse desigualmente entre los herederos forzosos, e incluso atribuirse exclusivamente a uno de ellos sin dejar nada a los otros. Si no hay descendientes, no hay legítima y la herencia es libre, sin perjuicio del usufructo en favor del cónyuge viudo.

La legítima en él Derecho Común
Según el Derecho Común, la herencia se divide de la siguiente manera teniendo en cuenta el derecho de los herederos forzosos:
Los hijos y descendientes: tienen derecho a 2/3 de la herencia, uno de ellos a repartir a partes iguales y el otro (conocido como «de mejora») según disponga el testador (a partes iguales entre todos o solo a uno de ellos, por ejemplo).

Los ascendientes (siempre que no haya hijos ni descendientes de estos): tienen derecho a la mitad de la herencia o a 1/3, si hubiera un cónyuge viudo.

El cónyuge: tiene derecho a 1 /3 de la herencia en usufructo, si hubiera hijos o descendientes; a la mitad de la herencia en usufructo, si existen ascendientes, o a 2/3 de la herencia en usufructo en el caso de que no hubiera ni ascendientes ni descendientes.

La legítima en los Derechos Civiles de las CC.AA.
Las Comunidades Autónomas con Derechos Civiles propios en cuanto a la definición de la legítima y reparto de la herencia son: Aragón, Baleares, Cataluña, Galicia, Navarra y País Vasco.
Cualquier notario de las Comunidades citadas le podrá informar en detalle sobre las distintas particularidades de la legítima recogidas en su legislación autonómica.

¿Es posible desheredar a un heredero forzoso?
En Aragón, como hemos visto, la legítima es colectiva, es decir, puede distribuirse desigualmente entre los herederos forzosos, e incluso atribuirse exclusivamente a uno de ellos sin dejar nada a los otros, por lo que puede excluirse a un heredero forzoso sin más.

En Derecho Común, la ley reconoce pocos casos en los que se pueda privar a un heredero forzoso de su parte de herencia; sin embargo sí es posible. Ahora bien, en el caso de que dicho heredero tenga descendientes, su porción pasará directamente a ellos a partes iguales.

Haber negado la alimentación y/o haber sufrido maltrato psíquico o físico son las causas más comunes que permiten a un progenitor poder desheredar a un hijo. También se puede desheredar a un ascendiente por haber abandonado, prostituido o corrompido a sus hijos; por haber perdido la patria potestad por sentencia, por haberles negado su manutención, o si uno de los padres ha atentado contra la vida del otro.

¿Qué ocurre si NO se hace testamento?
Si no existe testamento, no se pierde la herencia, ni la hereda el Estado como popularmente se cree. Será la ley que sea de aplicación -ya sea el Código Civil o lo que estipule la propia legislación civil de las CCAA.- la que determine los herederos a quienes corresponde la herencia siguiendo un orden de parentesco.

En las Comunidades donde rige el Código Civil, los herederos forzosos siguen el siguiente orden:

En el caso de que el fallecido estuviera casado y con hijos:

La herencia se divide entre todos a partes iguales. Si alguno de los hijos del testador hubiera fallecido antes que él, la parte de ese hijo se repartiría a partes iguales entre sus descendientes (nietos del testador), y si no tuviera hijos, la herencia se dividiría entre sus hermanos (hijos del testador)

Al cónyuge le corresponde el usufructo de 1/3 de la herencia, además de la propiedad de la mitad del valor de los bienes que sean gananciales. En Aragón, ese usufructo es universal, es decir, se extiende a toda la herencia.

En el caso de que el fallecido no tuviera descendencia:

Primero heredarían sus padres por partes iguales si vivieran los dos, o todo el progenitor que viviera. Si no hubiera padres vivos, pero sí abuelos o ascendientes más lejanos, les correspondería a ellos. El viudo recibiría el usufructo de la mitad de la herencia en derecho común o de la totalidad en derecho aragonés..

Si no viven sus padres ni tiene otros ascendientes, el viudo sera el único heredero.

Si no tuviera ni padres ni cónyuge en el momento del fallecimiento, heredarían, por este orden: sus hermanos, los hijos de estos y a falta de estos, sus tíos, primos y demás parientes colaterales según el orden establecido en el Código Civil o el Código del Derecho Foral de Aragón. Ello sin perjuicio de posibles preferencias familiares de tipo troncal que establece el Derecho Aragonés.

Sólo si no tuviese ninguno de los parientes anteriormente citados, heredaría el Estado o la Comunidad Autónoma.

Las personas que se consideren herederos -si son descendientes, ascendientes o el cónyuge del fallecido-, deberán acudir a un notario de su elección para hacer la «declaración de herederos abintestato». Los parientes colaterales deberán acudir al juez. El proceso es más lento y costoso que si se hace testamento.

¿Se puede renunciar a la herencia?
Sí. Para hacerlo es necesario formalizar la renuncia en escritura pública. La renuncia tendrá distintas consecuencias fiscales en función de si se hace en favor de otra persona, o si pura y simplemente se renuncia a ella, así como si es antes o después de que haya prescrito el Impuesto de Sucesiones.

Si las razones de renunciar a una herencia son las deudas del fallecido, se puede aceptar la herencia «a beneficio de inventario». En este caso, el heredero sólo responderá de las deudas con lo que herede, y nunca con su propio patrimonio; es decir, los bienes particulares del heredero no quedan ni afectados ni comprometidos por las deudas del fallecido.

Consulte con el notario las distintas implicaciones que supone renunciar a una herencia.

¿Quién paga los impuestos y cuánto se paga por heredar?
Paga impuestos toda persona que incrementa su patrimonio, y una herencia lo ocasiona. Sin embargo, en el País Vasco y Navarra heredar es mucho más barato que en el resto de España. También en otras Comunidades existen bonificaciones que en muchos casos implican casi la exención total (En Aragón 150.000 € por hijo, aunque hay otras especialidades). En todo caso, la cuantía depende de varios factores:
Del valor de los bienes que recibe: a mayor valor de lo heredado mayor es el pago y viceversa.
Del parentesco con el fallecido: cuanto más lejano sea el parentesco más elevado es el porcentaje del pago y viceversa (aunque existe un mínimo exento).
Del patrimonio previo del que hereda: si el que hereda tiene un patrimonio considerable previo a la herencia también le sale más caro heredar.

Las legítimas en los Derechos Civiles de las CC.AA.
Aragón.- Los legitimarios sólo son los descendientes del fallecido en cualquier grado. El testador puede determinar libremente qué descendiente o descendientes le sucederán en la legítima y en qué proporción de la misma. La legítima es igual al 50% de la herencia. Respecto de la otra mitad puede nombrar como heredero a quien considere (libertad de testar).
Baleares.- En Mallorca y Menorca son legitimarios los hijos o
descendientes del fallecido y, a falta de éstos los padres. Si son 4 hijos o menos, la legítima será de un tercio de la herencia. Si son 5 o más, la legítima será de la mitad de la herencia. La legítima de los padres es de 1/4 de la herencia. Respecto del resto de la herencia existe libertad de testar, si bien el cónyuge viudo tendrá derecho al usufructo de la mitad de la herencia si concurre con descendientes y de 2/3 si concurre con los padres.
En Ibiza y Formentera los descendientes son legitimarlos en igual proporción que en Mallorca y en Menorca, y en su detecto son legitimarios los padres. La legítima de éstos será del 50% de la herencia salvo que concurran con el cónyuge viudo, pues en tal caso será de 1/3.
Cataluña. Según el Código civil de Cataluña sólo son legitimarlos los hijos y en su caso los descendientes, y en defecto de éstos los padres. La cuantía de la legítima es de una cuarta parte del caudal hereditario. El cónyuge viudo o conviviente en unión estable de pareja no es legitimarlo, pero podrá reclamar como máximo la cuarta parte de la herencia si reúne los requisitos previstos en el Código Civil de Cataluña para ser titular de la Cuarta Viudal.
Galicia. Sólo son legitimarios los hijos y descendientes y el cónyuge viudo. La legítima de los hijas y descendientes es de 1/4 de la herencia. La del cónyuge viudo consiste en el usufructo vitalicio de bienes hereditarios, que variarán según concurra a la herencia con hijos o descendientes (usufructo de 1/4 de los bienes de la herencia) o con otras personas (usufructo del 1/2 de los bienes de la herencia).
Navarra. La legítima es formal y al no tener contenido material existe libertad para disponer de la herencia, salvo cuando el testador se encuentra casado en segundas o posteriores nupcias que deberá respetar las limitaciones legales dispuestas a favor de los hijos del primero anterior matrimonio. El cónyuge viudo tiene derecho al usufructo universal de los bienes cumpliendo con los requisitos legales.
País Vasco. El régimen de legítimas del Código Civil General se aplica en Guipúzcoa con algunas especialidades para la sucesión en «el caserío» y en las zonas no aforadas de Vizcaya y ÁIava. En Vizcaya sólo se aplica en las «villas»: Ralmaseda, Bermeo, Durango, Errnua, Gernika-Lumo, Lanestosa, Lekeitio, Markina-Xemein, Ondarroa, Otxandio, Portugalete y Plentria, de la ciudad de Orduña y en el término municipal de Bilbao.
El régimen del Fuero de Vizcaya se aplica en toda Vizcaya, salvo en los territorios de Código civil General. Los legitimarios son los hijos o descendientes del causante y, en su defecto, los padres o ascendientes. La legitima colectiva de los descendientes es de 4/5 de la herencia. La de los ascendientes de 1/2 de la herencia.
El régimen a Fuero de Ayala rige en Ayala, Amurrio y Okondo, y en los poblados de Mendieta, Retes de Tudela, Santa Coioma y Sojoguti, del municipio de Artziniega. No hay legitimarios. Hay libertad de testar.

TEXTO APROBADO POR ELCONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO, ESPECIALMENTE ADAPTADO AL DERECHO ARAGONÉS.

«Todo aquel que solicite el ejercicio de la función pública notarial tiene derecho a elegir al notario que se la preste, sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico, constituyéndose dicho derecho en elemento esencial de una adecuada concurrencia entre aquellos».

    Artículo 12. Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado.

 Al leer este artículo, usted habrá comprobado que puede elegir al notario que desee. Con este artículo pretendemos informarle sobre lo que significa este derecho para que pueda ejercerlo.

La libre elección de notario es la consecuencia de otra garantía básica: la de recibir en tiempo oportuno la información jurídica objetiva y necesaria para poder decidir con seguridad antes de firmar un contrato o acto jurídico. Una información imparcial de la que usted debe disponer en la fase inicial de cualquier proceso y de toda negociación.

El notario es un funcionara público que controla la legalidad de los actos y contratos en que interviene y que presta su función en régimen de plena independencia. La función pública notarial conlleva el derecho del ciudadano a recibir un asesoramiento imparcial y de alta calidad del notario que crea conveniente; aquel que más confianza le merezca. Con ello se garantiza una mayor libertad e igualdad entre los contratantes.

 ¿Por qué puedo confiar en los notarios

 Usted puede preguntarse por qué tiene que confiar en este funcionario gran parte de las decisiones más importantes de su vida, desde comprar una casa, a adquirir cualquier otro tipo de bien inmueble, constituir una empresa, hacer testamento, decidir sobre su futuro si un día no puede valerse por sí mismo, etc.

La respuesta es sencilla: porque es un jurista altamente cualificado que desempeña una función pública que el Estado ha delegado en él tras aprobar unas oposiciones muy exigentes. Esta preparación le permite asesorar imparcialmente y redactar y autorizar la escritura pública, en la que usted plasma su voluntad, conforme a la ley vigente.

La escritura pública constituye la prueba evidente y fehaciente de que lo que en ella se recoge es cierto y es legal y que lo autoriza y valida el Estado. Es decir, mediante el notario el Estado le proporciona seguridad jurídica preventiva. Es ‘seguridad’ porque usted puede confiar en que lo que consta en la escritura es cierto y legal (que la casa que queremos comprar está libre de cargas o que de verdad pertenece a quien nos la vende, que el testamento que queremos realizar no contraviene la legislación, etc.). Y es ‘preventiva’ porque el notario participa desde antes de que se realice el acto o el contrato, de modo que así se evita tanto que puedan ser ilegales, como posibles pleitos y conflictos posteriores.

 ¿Quién nombra a los notarios?

El notario es por formación un profesional del Derecho, pero tiene, además, otra importante cualificación: el acceso a la carrera notarial le ha convertido en un funcionario público, lo que garantiza su independencia y le somete a un riguroso régimen disciplinario.

  Es el Estado, por tanto, quien nombra a los notarios, fija sus honorarios y los destina a una plaza concreta. Plazas situadas en localidades grandes, medianas y pequeñas seleccionadas con criterios sociales, y no económicos, para garantizar que todos los ciudadanos puedan acceder a los servicios notariales.

 ¿Quién elige al notario, la otra parte o yo?

Si hay más de una parte, existen varias posibilidades:

   1 Si las partes están de acuerdo, pueden acudir a cualquier notario: al que ellos decidan.

   2 Si las partes no están de acuerdo, le corresponde elegir al que vaya a pagar la mayor cantidad del arancel notarial.

   3 Si uno de los contratantes es un promotor inmobiliario, entidad financiera o un empre­sario y el otro un particular (consumidor), el derecho a elegir notario corresponde siem­pre al consumidor. Este derecho es irrenunciable.

Se podrá elegir a cualquier notario siempre que por la ubicación de su despacho tenga una conexión razonable con algunos de los elementos personales o referidos al bien objeto del negocio. Lo habitual suele ser que tenga su notaría cerca del domicilio de las partes o de aquella a la que le corresponda su elección o del lugar donde se encuentran los bienes, etc

 La libre elección de notario en la contratación de un servicio financiero

En el caso de la solicitud de un crédito hipotecario, si es un particular el que contrata con un gran operador (promotor inmobiliario, entidad financiera, etc.), sea quien sea el que soporte los gastos, el ciudadano tiene siempre el derecho a elegir el notario.

En la contratación de servicios financieros resulta obligado que un tercero independiente pueda asesorarle oportunamente y garantizar el control preventivo para evitar posibles litigios. La intervención notarial puede asegurar que la información precontractual es transparente, algo absolutamente necesario para que se dé un consentimiento informado y pueda celebrarse el contrato con plenas garantías.

En consecuencia, el derecho a la libre elección de notario y la puesta a su disposición con antelación de la oferta vinculante permiten asegurar que el contratante ha sido informado y que prestará un consentimiento plenamente válido.

 Gracias a disponer de la información precontractual el consumidor podrá adoptar una decisión informada sobre un servicio bancario y comparar ofertas similares.

  En resumen, es muy importante que tenga claro lo siguiente…

Usted puede acudir a cualquier notaría a solicitar información en cualquier momento. Y aunque el propio día de la firma el notario le informará y asesorará sobre el contenido del documento, es conveniente que antes de ese día acuda a él para que, con calma y antelación, pueda brindarle toda la información y asesoramiento que necesite.

En relación con determinados préstamos hipotecarios, existe el derecho del cliente bancario a examinar en la notaría el proyecto de escritura pública en la fase precontractual, al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. Este derecho incluye el de solicitar asesoramiento del notario en esos días previos. El notario ha de comprobar que el cliente bancario, en la fase precontractual, ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación, la Ficha de Información Personalizada (FIPER), cuya finalidad es permitir comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada.

 El consumidor tiene derecho a revisar el documento antes de la firma de la escritura para poder contar con el asesoramiento de un notario.

 ¿Y qué ocurre si no me permiten elegir?

Si considera que se ha vulnerado su derecho a elegir notario, existen varias vías para hacerlo valer:

   1 Puede acudir a los tribunales de Justicia para denunciar la situación, a una oficina pública de protección del consumidor o a una organización de consumidores.

  2 Pero le recomendamos que antes utilice las propias herramientas que la ley notarial pone a su disposición, como comunicar al notario de su elección la existencia de un conflicto con la otra parte para que sea él quien lo ponga en conocimiento del Colegio Notarial de su Comunidad Autónoma. De esta manera, el propio Colegio contactará con  el notario elegido por la otra parte para que se abstenga en su actuación.

   3 Si no tiene muy claro quién quiere que sea su notario, pero sí que no sea el elegido por la otra parte, también puede acudir directamente al Colegio Notarial de su Comunidad Autónoma y denunciar el caso. Los Colegios Notariales tienen competencia sobre los respectivos notarios de la Comunidad para hacer cumplir las leyes y el reglamento.

 Exija que se respeten sus derechos. Cualquier actuación que limite o dificulte el derecho del consumidor a la elección de notario puede ser constitutiva de una práctica abusiva y puede suponer el incumplimiento del deber de lealtad y transparencia del empresario frente al consumidor.

 El Colegio Notarial no es solo un colegio profesional. Forma parte del Ministerio de Justicia bajo dependencia directa de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

 Y si el notario que elijo cobra más?

 Todos los notarios cobran lo mismo por idéntico servicio, con la posibilidad de hacer un descuento como máximo del 10%. Como ve, la competencia entre los notados no se basa realmente en el precio, sino en la calidad del servicio. La reputación de unos y de otros se convierte así en su valor diferencial.

 Excepciones a la libre elección del notario

Como toda regla general tiene algunas excepciones, tal y como rezaba el artículo con el que empezábamos «sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico». Son pocas, Las principales son las siguientes:

 1 Cuando se fallece sin testamento, se ha de determinar quiénes serán los herederos ab intestato, lo que no se puede realizar ante cualquier notario. Se tiene que hac_ia^– ante un notario que tenga su despacho en la localidad donde el fallecido tuvo su última residencia y, solo si hay varios en ella, hay posibilidad de elegir.

    2 Las actas o escrituras que requieran la presencia del notario fuera de la notaria, solo pueden ser realizadas por los que sean competentes para actuar en la localidad donde se tiene que realizar la salida. Si tienen cualquier duda en cuanto a quién es competente en pueblos donde no hay notario, pregunten al Colegio Notarial o en la notaria más cercana.

 ¿Cómo se organizan los notarios?   

 Los notarios están organizados por Colegios, uno por cada Comuni­dad Autónoma. Los Colegios les apoyan en su función al tiempo que controlan su actuación. Los decanos de los Colegios Notariales conforman el Consejo General del Notariado, que representa al colectivo a nivel nacional. Los notarios dependen jerárqui­camente de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) del Minis­terio de Justicia.

En España existen unos 3.000 notarios repartidos por todo el territorio nacional, por lo que le será fácil encontrar alguno cerca de su domicilio o de su lugar de trabajo. El objetivo es no privar a ningún ciudadano, independientemente de dónde viva o trabaje, del servicio de seguridad jurídica preventiva ofrecido por los notarias.

 Las mismas garantías para todos los ciudadanos.   

 El asesoramiento gratuito y la libertad de elección del notario hacen posible que aquellos usuarios con menor nivel adquisitivo o poca experiencia en temas jurídicos y legales accedan a un servicio de las mismas características y garantías que el resto de sus conciudadanos.

TEXTO APROBADO POR EL CONSEJO GENERAL DEL NOTARIADO