{"id":173,"date":"2015-03-17T18:31:32","date_gmt":"2015-03-17T17:31:32","guid":{"rendered":"https:\/\/notariaindependencia21.es\/?p=173"},"modified":"2015-04-08T18:36:43","modified_gmt":"2015-04-08T17:36:43","slug":"que-deberia-saber-antes-de-adquirir-una-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notariaindependencia21.es\/?p=173","title":{"rendered":"\u00bfQU\u00c9 DEBER\u00cdA SABER ANTES DE ADQUIRIR UNA VIVIENDA?"},"content":{"rendered":"

\"Fueros\"<\/a><\/p>\n

La compra de una vivienda es la inversi\u00f3n m\u00e1s importante en la vida de la mayor\u00eda de ciudadanos, por lo que si est\u00e1 pensando en adquirir un inmueble, los notarios podemos explicarle los pasos a seguir. No dude en consultarnos y, sobre todo, no firme ning\u00fan documento sin contar con el asesoramiento adecuado, especialmente antes de la entrega de dinero, aunque sea en forma de se\u00f1al. Le resumimos determinados aspectos a tener en cuenta:<\/p>\n

\u00a0Pasos preliminares<\/strong><\/p>\n

Previamente a la elaboraci\u00f3n de la escritura p\u00fablica de compraventa se suele firmar un contrato privado entre el comprador y el vendedor. El documento privado no es obligatorio ni inscribible en el Registro, pero la ley lo considera un contrato v\u00e1lido y obliga a cumplir todo lo que en \u00e9l se recoja.<\/p>\n

Por tanto, si va a comprar un inmueble, es importante asesorarse convenientemente antes de firmar nada. Aunque el notario no intervenga directamente, s\u00ed puede ayudarle a resolver sus dudas jur\u00eddicas.<\/p>\n

En el documento privado se deben tener en cuenta algunas cuestiones importantes:<\/p>\n

– Qui\u00e9n firma por la parte vendedora<\/span>. Cuando vende un promotor, firma el administrador o el apoderado de la sociedad. Si es una venta entre particulares, deben firmar todos los propietarios, y si es vivienda ganancial o familiar, ambos c\u00f3nyuges.<\/p>\n

– Estado de cargas de la vivienda<\/span>. Es fundamental comprobar si la vivienda est\u00e1 libre de cargas, si tiene hipoteca, si pesan embargos sobre ella, o si existe alguna limitaci\u00f3n en los estatutos de la comunidad de propietarios. Puede solicitar directamente al Registro de la Propiedad una nota simple informativa o hacerlo a trav\u00e9s de una notar\u00eda. En ocasiones hay que solicitar al ayuntamiento un certificado de legalidad urban\u00edstica por si existe alg\u00fan tipo de afectaci\u00f3n que no consta en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n

– Cuotas de la comunidad de propietarios<\/span>. Antes de la compra aseg\u00farese de que la vivienda est\u00e1 al corriente de pagos y gastos, ya que en ciertos casos la ley obliga al comprador a hacerse cargo de ellos.<\/p>\n

– Precio<\/span>. Determine con claridad el precio y la forma de pago. No admita la fijaci\u00f3n de un precio inferior al real ni abone cantidades que no est\u00e9n documentadas. Esto es contrario a la ley y puede perjudicarle.<\/p>\n

– Arras<\/span>. Cuando se firma el contrato privado suele darse una cantidad como parte del pago del precio total o \u00abse\u00f1al\u00bb -conocida como arras- que vincula a ambas partes. Las m\u00e1s habituales son las penitenciales, que permiten desligarse del contrato antes de la firma de la escritura. Si es el comprador el que anula el acuerdo, perder\u00e1 la cantidad entregada, mientras que si lo hace el vendedor, tendr\u00e1 que devolver el doble de lo recibido.<\/p>\n

\u00a0Si se trata de una vivienda <\/em>en construcci\u00f3n, el comprador tiene derecho <\/em>a exigir un aval por la cantidad entregada para que, en caso de no cumplirse el plazo conve\u00adnido para la <\/em>entrega del inmueble, se la devuelvan junto con los intereses que le correspondan.<\/em><\/p>\n

– Gastos de la compraventa<\/span>. Si la partes no pactan nada, o si indican en el contrato que sea \u201cseg\u00fan ley\u00bb, se aplicar\u00e1 la legislaci\u00f3n de la comunidad aut\u00f3noma competente.<\/p>\n

No obstante, en el documento privado se suele pactar qui\u00e9n asume los gastos, incluido que todos los pague el comprador, excepto la plusval\u00eda que por ley corres\u00adponde al vendedor. Si vende un promotor, est\u00e1 prohibido que el comprador asuma gastos que por ley deben ser abonados por el vendedor.<\/p>\n

La escritura p\u00fablica de compraventa<\/strong><\/p>\n

La escritura p\u00fablica no es obligatoria para comprar o vender un inmueble, salvo que se contrate un pr\u00e9stamo hipotecario para adquirirlo. Sin embargo, la inmensa mayor\u00eda de los ciudadanos elige acudir al notario para realizarla por su fehaciencia y seguridad jur\u00eddica.<\/strong><\/p>\n

– La escritura p\u00fablica es fehaciente<\/span>. Los otorgantes de una compraventa declaran ante notario su voluntad de comprar y vender y las condiciones de la compraventa. El notario, funcionario p\u00fablico, da fe o autenticidad de estas declaraciones en la escritura de modo que ninguna de las partes podr\u00e1 negar ante la otra lo que han manifestado. La escritura p\u00fablica es prueba privilegiada ante los tribunales.<\/p>\n

– La escritura p\u00fablica aporta seguridad jur\u00eddica<\/span>. El notario no se limita a dar fe. Su actuaci\u00f3n profesional proporciona seguridad jur\u00eddica mediante la verificaci\u00f3n y compro\u00adbaci\u00f3n de que los aspectos recogidos en el documento privado se ajustan a la legalidad.<\/p>\n

– En el acto de firma de la escritura p\u00fablica, el notario<\/span>:<\/p>\n

* Comprueba la identidad, capacidad y legitimaci\u00f3n de vendedor y comprador.<\/p>\n

* Expone el estado de cargas que pesan sobre la vivienda.<\/p>\n

* Confirma el pago de las cuotas de la comunidad.<\/p>\n

* Solicita el justificante del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el n\u00famero de referencia catastral de la vivienda para comprobar su correspondencia con la escritura del vendedor, advertir a las partes de las discrepancias y cambiar la titularidad de los pr\u00f3ximos recibos del IBI.<\/p>\n

* Notifica a las partes sus obligaciones legales y en especial los deberes fiscales derivados de la compraventa.<\/p>\n

* Explica el reparto de los gastos de la operaci\u00f3n entre las partes<\/p>\n

* Gestiona, si las partes lo piden, el pago de los diferentes gastos que conlleva la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

Tr\u00e1mites posteriores<\/strong><\/p>\n

Una vez firmada la escritura de compraventa se deben seguir los siguientes pasos:<\/p>\n

= Pago de impuestos e inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad<\/span>. Si va a realizar personalmente esas gestiones, consulte en la notar\u00eda los plazos a fin de evitar sanciones o p\u00e9rdida de derechos. Puede optar tambi\u00e9n por encargar su tramitaci\u00f3n al notario, que proceder\u00e1 al env\u00edo al Registro de la Propiedad de una copia electr\u00f3nica autorizada de la escritura para su inscripci\u00f3n. Posteriormente, le entregar\u00e1 una copia autorizada de la escritura en papel oficial con todos los justificantes y facturas.<\/p>\n

= Suministros<\/span>. No olvide poner a su nombre los suministros que afecten a la nueva vivienda.<\/p>\n

= Documentaci\u00f3n y facturas.<\/span> Conserve todos los documentos, justificantes, garant\u00edas y facturas originales sobre su adquisici\u00f3n.<\/p>\n

\u00a0No acepte recibos globales; reclame las facturas originales del notario, gestor y registro de la propiedad, as\u00ed como de <\/em>la carta de pago de impuestos.<\/em><\/p>\n

Gastos derivados de la compraventa de una vivienda<\/strong><\/p>\n

Minuta notarial<\/span>: Es la factura del notario por sus honorarios, fijados por el Gobierno mediante aran\u00adcel. Son los mismos para todos los notarios.<\/p>\n

Minuta registral<\/span>: Es la factura del registrador de la propiedad por inscribir la escritura; tambi\u00e9n los establece el Gobierno mediante arancel y son id\u00e9nticos para todos los registros.<\/p>\n

Minuta gestor\u00eda<\/span>: Es la factura del gestor cuando realiza los tr\u00e1mites. Tambi\u00e9n tiene derecho a ha\u00adcerlos usted mismo o encarg\u00e1rselos a la notar\u00eda.<\/p>\n

Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana<\/span>, tambi\u00e9n conocido como Plusval\u00eda Municipal. Por ley lo paga el vendedor, que puede conocer su importe inform\u00e1ndose en el ayuntamiento al que pertenezca la finca.<\/p>\n

Otros impuestos<\/span>: Por ley los paga el comprador:<\/p>\n

IVA<\/em>: Por una vivienda de nueva construcci\u00f3n ten\u00addr\u00e1 que pagar el 10 por ciento de IVA sobre el precio de venta. Si se trata de, otro tipo de inmue\u00adble el IVA es del 21 por ciento.<\/p>\n

AJD<\/em>: Si se trata de una vivienda de nueva cons\u00adtrucci\u00f3n deber\u00e1 pagar el impuesto de Actos Jur\u00ed\u00addicos Documentados (AJD), cuyo tipo oscila seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma entre el 1% y el 1,5%. En Arag\u00f3n es el 1%.<\/p>\n

TPO<\/em>: Si la vivienda es de segunda mano tendr\u00e1 que pagar el impuesto de Transmisiones Patri\u00admoniales (TP0), cuyo –<\/sup>tipo oscila seg\u00fan la comu\u00adnidad aut\u00f3noma entre el 6% y el 10%. En Arag\u00f3n es el 7%.<\/p>\n

IRPF<\/em>: Finalmente, el vendedor deber\u00e1 –<\/sup>tener en cuenta la ganancia patrimonial en su IRPF que puede ser basta del 27%.<\/p>\n

\u00a0Y recuerde…<\/strong><\/p>\n

– El–<\/sup>comprador tiene derecho a elegir el notario que desee para que redacte y auto\u00adrice la escritura p\u00fablica.<\/p>\n

– El notario le asesorar\u00e1 de forma imparcial, velando siempre por la parte m\u00e1s d\u00e9bil, que suele ser el comprador.<\/p>\n

No firme nada que no entienda o de lo que no est\u00e9 plenamente convencido porque una vez firmada la escritura, no puede volverse atr\u00e1s. Ante cualquier duda, pregunte siempre al notario.<\/p>\n

\u00a0Pr\u00e9stamos hipotecarios.<\/strong><\/p>\n

Muchas de las personas que deciden comprar una vivienda tienen que solicitar un pr\u00e9stamo hipo\u00adtecario. Recuerde que el comprador tiene derecho a elegir el notario.<\/p>\n

Antes de solicitar un pr\u00e9stamo hipotecario es necesario:<\/p>\n

1 Decidir qu\u00e9 cantidad pedir<\/span>. Adem\u00e1s del precio de la compra, hay que tener en cuenta los gastos citados en el anterior recuadro y los gastos del pr\u00e9stamo hipotecario, como por ejem\u00adplo la tasaci\u00f3n, la comisi\u00f3n de apertura (si la hubiera), la gestor\u00eda, los impuestos, etc.<\/p>\n

Se recomienda que las cuotas mensuales no superen el 35% de los ingresos de quienes soliciten el pr\u00e9stamo, pues hay que tener en cuenta que los ingresos pueden cambiar con los a\u00f1os y que las cuotas de los pr\u00e9stamos variables pueden subir.<\/p>\n

2 Comparar ofertas de distintas entidades financieras<\/span> estudiando la informaci\u00f3n gen\u00e9rica de sus folletos informativos (Fichas de Informaci\u00f3n Precontractual), que se entregan gratui\u00adtamente a quien lo solicite. Es importante fijarse en la TAE, que es el tipo de inter\u00e9s anual que efectivamente se paga en un a\u00f1o, e incluye las comisiones que cobra la entidad finan\u00adciera y los plazos del pago.<\/p>\n

3 Analizar la Ficha de Informaci\u00f3n Personalizada<\/span>. Una vez elegida la entidad financiera, y antes de comprometerse con ella, esta le entregar\u00e1 sin coste alguno la Ficha de Informaci\u00f3n Personalizada en la que se detallar\u00e1n las condiciones financieras del pr\u00e9stamo que le ofrecen.<\/p>\n

4 Pedir una oferta vinculante<\/span>. Solicitado el pr\u00e9stamo y realizada la tasaci\u00f3n, es conveniente pedir a la entidad financiera una oferta vinculante con todas las condiciones financieras del contrato. La oferta vinculante tendr\u00e1 un plazo de validez no inferior a catorce d\u00edas naturales desde su fecha de entrega. Si se hace al mismo tiempo que la Ficha de Informaci\u00f3n Perso\u00adnalizada y coinciden en su contenido, ambas pueden entregarse en un \u00fanico documento.<\/p>\n

Escritura del pr\u00e9stamo hipotecario<\/strong><\/p>\n